Demografia Polski i rynek mieszkaniowy

Jak kształtuje się demografia Polski i jaki będzie miała wpływ na rynek mieszkaniowy? O tym w dzisiejszym wpisie poniżej.

Uwaga: po napisaniu poniższego artykułu napisałem aktualizację dotyczącą danych demograficznych gdyż poniżej opierałem się na prognozie GUS z 2007 roku, natomiast późniejsza prognoza GUS z 2014 jeszcze bardziej wspiera moją tezę o liczbie zgonów: Polska katastrofa demograficzna: prognoza demografii GUS 2014 a 2002 i 2007

(To co piszę w tym artykule: w drugiej jego części, do tej pory mówiłem tylko na szkoleniach)

W mediach i internecie nic się nie mówiło na temat demografii zanim ponad dwa lata temu, w 2012 roku, nie napisałem tego wpisu: Potęga demografii cz.1: Jak bardzo zmieni się Polska w ciągu zaledwie 20 lat?. Kluczowy wykres to ten:

A tutaj pokazałem zmianę w procentach liczby osób w danym wieku pomiędzy 2012 a jaka będzie w 2035 r., (jak kiedyś zrobiłem ten wykres zrobił na mnie spore wrażenie…)

Innymi słowy jeszcze parę lat temu ceny mieszkań miały rosnąć do nieba a analitycy wszelkiej maści tylko poganiali biednych ludzi aby się spieszyli bo zaraz zabraknie mieszkań. To jest też jeden z głównych powodów dlaczego tyle osób ma teraz problemy z kredytami frankowymi. Bo już, natychmiast trzeba kupić mieszkanie… Bo zaraz będzie znacznie droższe…

Po paru miesiącach od powyższego wpisu o demografii, napisałem drugi artykuł Szokujące dane GUS: W Polsce jest ponad 100 tys. więcej mieszkań niż gospodarstw domowych !!!, gdzie pokazałem, że liczba mieszkań (i domów) w Polsce równa się liczbie gospodarstw:

Według danych GUS sprzed dwóch dni  w Polsce mamy nadwyżkę mieszkań nad liczbą gospodarstw domowych:

Bo przecież bardzo ważnym czynnikiem naganiaczy na kupno mieszkania parę lat temu było to sławne „brakujące dwa miliony mieszkań” patrząc względem szacowanej liczby gospodarstw domowych… Nawet niektórzy politycy się pod to hasło podpięli…

Po moich dwóch powyższych wpisach nastąpiła polaryzacja opinii w drugą stronę na temat rynku mieszkaniowego w Polsce. To znaczy od kiedy w mediach dużo się mówi o tsunami demograficznym oraz tym, że liczba gospodarstw domowych jest taka sama jak liczba mieszkań, wiele osób zaczęło wieścić szybki krach na rynku nieruchomości w Polsce.

Innymi słowy mając tylko powyższe dwa czynniki, wiele osób doszło do wniosku, że rynek nieruchomości w Polsce czeka szybki krach.

Jednak stawianie dobrych tez dotyczących przyszłości giełdy, gospodarki czy różnych sektorów w gospodarce, między innymi rynku mieszkaniowego jest znacznie bardziej złożone.

I trzeba się naprawdę mocno przyłożyć do analizy bo czynników, które warto wziąć pod uwagę a później szczegółowo przeanalizować, zazwyczaj jest bardzo wiele.

Solidna analiza, zajmująca nieraz bardzo dużo czasu i energii to nasza jedyna obrona przed tym aby nie popełnić błędu. Aby po prostu nie robić głupot. No i oczywiście trzeba mieć też odpowiednią wiedzę na ten temat. Nie mówiąc już o tym, że emocjonalne nastawienie w przypadku takich rzeczy jak giełda, może doprowadzić do katastrofy.

To dlatego zawsze staram się przeprowadzać bardzo dokładne analizy. Również jeżeli piszę dla Was jakiś ciekawy artykuł. Zajmuje mi to często wiele czasu ale ja nie potrafię inaczej. Nie potrafię lać wody zdając sobie sprawę, że łatwo się tutaj pomylić i napisać bzdury. To między innymi dlatego końcem 2014 roku tutaj Jak inwestować, gospodarka i finanse osobiste: plan 100 tys. UU miesięcznie w 2015 r. pisałem, że w 2015 roku jeszcze bardziej skoncentruję się na solidności moich przemyśleń.

Kilka bardzo ważnych spostrzeżeń na temat rynku nieruchomości przekazałem Wam dwa tygodnie temu w nagraniu online, które wcześniej było dostępne tylko w ramach płatnych szkoleń „Michał Stopka: praktyczna analiza gospodarki, spółek i wycena firm”. To nagranie trwa ponad 30 minut i jest dostępne, jak wszystkie pozostałe nagrania, które Wam ostatnio udostępniłem,  w dziale „Edukacja online„.

To co jest tam kluczowe (80% wartości tego nagrania) to pojęcie „stopy kapitalizacji”. Uświadomienia sobie, że podobnie jak akcje na giełdzie, obligacje, czy nawet lokaty w banku, również nieruchomości podlegają tym samym prawom wyceny.

Bo każde aktywo, które może generować jakiś dochód, po prostu da się wycenić. Dlatego też na przestrzeni czasu, zazwyczaj kilku czy kilkunastu lat, cena każdego aktywa potrafi się bardzo mocno zmieniać.

Demografia Polski i szczegółowa analiza jej wpływu na rynek mieszkaniowy

Zanim dokładnie opiszę mój tok rozumowania i co bardzo ważnego zauważyłem jeżeli chodzi o demografię i jej wpływ na rynek mieszkaniowy w Polsce, najpierw zobaczmy fragment wpisu o tsunami demograficznym. To bardzo ważne aby jeszcze raz się z nim zapoznać, bo dzięki temu w drugiej części tego artykułu będę mógł wyjaśnić szczegółowo mój tok rozumowania:

Jak wygląda sytuacja demograficzna Polski w 2012 r.?

Obecna demografia Polski według liczby osób w danym wieku z danego rocznika (pomiędzy czarnymi liniami osoby w wieku produkcyjnym od 18 lat do: kobiety 60 lat, mężczyźni 65).

Ten sam wykres, ale pokazany rok urodzenia danego rocznika:

Dlaczego Polska ma powyższą strukturę demograficzną? Niestety przez położenie geograficzne…
1. Po prawej stronie wykresu obecne osoby w wieku emerytalnym to osoby, którym udało się przeżyć II Wojnę Światową… czyli urodzone do 1945 roku, w roczniku jest to zaledwie około 250 tyś. osób.
2. Lata po wojnie od 1946 roku do około 1960 to powojenny wyż demograficzny, ale tych osób w danym roczniku jest około 500-600 tyś. czyli dwa razy więcej niż obecnych emerytów..
3. Lata 1960-1975 to niż demograficzny
4. Kolejny wyż demograficzny 1975-1985, w roczniku jest około 600-700 tyś. osób
5. Po lewej stronie wykresu kolejny niż demograficzny od 1985 aż do 2003 (kiedy urodziło się zaledwie 352 tyś. osób, czyli połowa z tego co w szczycie poprzedniego okresu).

Podsumowując: obecna liczba emerytów jest znacznie zaniżona i wynika tylko z „efektu II Wojny Światowej”. Po wojnie rodziło się po prostu przez kilkadziesiąt lat dwa/trzy razy więcej osób niż obecnych emerytów…

Jak będzie wyglądała demografia Polski w 2035 r. czyli za około 20 lat (liczba osób w danym wieku)?

A tutaj pokazałem zmianę w procentach liczby osób w danym wieku pomiędzy 2012 a jaka będzie w 2035 r., (jak kiedyś zrobiłem ten wykres zrobił na mnie spore wrażenie…)

To samo ujęcie, ale poniżej zmiana liczby osób w danym wieku pomiędzy 2012 a jaka będzie w 2035 r. też robi wrażenie)

Jak widać na powyższych dwóch wykresach:
1. Liczba osób w wieku poniżej 40 lat spadnie o kilkadziesiąt % (z obecnych 20 mln na około 14 mln czyli o około 6 mln !)
2. Liczba osób powyżej 65 roku życia wzrośnie o wysokie kilkadziesiąt % (z obecnych około 5 mln na około 8 mln czyli + 3 mln)

Demografia Polski: mniejsza populacja Polski 

Oczywiście nie jest to nic odkrywczego widząc powyższe wykresy. Wiele się też o tym mówi w mediach w ostatnich miesiącach.

Ale w przypadku rynku mieszkaniowego w Polsce trzeba zauważyć jedną bardzo ważną i kluczową rzecz.

Jeżeli zobaczymy na wykres z tego artykułu : Rok 2013: najlepsze za nami, katastrofa przed nami: tsunami demograficzne zbiera w Polsce żniwo a to dopiero początek… :

Prognoza GUS z 2007 roku dla urodzeń i zgonów dla lat 2008-2035 (skorygowałem ją o rzeczywiste dane o urodzeniach i zgonach do 2013 roku).

(swoją drogą, jeżeli ktoś nie czytał gorąco polecam, bo pokazuję w nim między innymi, że najgorsze pod względem urodzeń w Polsce dopiero przed nami, a za nami jest właśnie… wyż urodzeń z lat 2005-2015)

Demografia Polski: liczba urodzeń

Ubytek ludności Polski dla kolejnych dwudziestu lat, czyli do 2035 roku wynika z… ZNACZNIE MNIEJSZEJ LICZBY URODZEŃ NIŻ ZGONÓW, co zaznaczyłem na wykresie poniżej czerwoną strzałką:

Drugą kluczową rzecz zaznaczyłem zieloną ramką powyżej:

1. W ostatnich kilkunastu latach rodziło się około 400 tysięcy osób w roczniku. W związku z tym tyle też osób będzie wchodziło na rynek pracy w kolejnych latach. Np. osoba urodzona w 2014 roku będzie miała 20 lat w 2034 roku.
2. Jednocześnie  w ostatnich latach liczba zgonów ustabilizowała się na poziomie niecałych 400 tysięcy osób.
   I jest to zdecydowanie mniej niż zakłada prognoza GUS z 2007 roku (do tej pory o około 20-25 tys. osób w skali roku, po prostu GUS nie oszacował tego, że długość życia w Polsce szybko rośnie).
   Więc w kolejnych latach będzie też pewnie mniej osób umierało niż wynika z prognozy GUS (powoli rosnąca, czerwona linia, docelowa liczba zgonów w 2035 roku miała być 450 tysięcy osób).
   Na tej podstawie można jednak założyć, że liczba zgonów w kolejnych latach utrzyma się raczej właśnie w okolicach 400 tysięcy… Czyli okolice liczby osób które rodziły się ostatnio.

Skoro ubytek ludności wynika z bardzo małej liczby urodzeń dzieci to warto zadać sobie pytanie czy dzieci potrzebują oddzielnego mieszkania? No oczywiście, że nie.

W przypadku rynku nieruchomości, takiego produktu jak mieszkanie, potrzebują tak naprawdę osoby pełnoletnie. Można przyjąć, że są to osoby w wieku osiemnaście plus. Zobaczmy więc jak w kolejnych latach zmieni się liczba osób w wieku „18+”.

Demografia Polski: liczba osób w wieku 18+

Zgodnie z prognozą GUS z 2007 roku, liczba osób w wieku 18+ do 2035 roku będzie wyglądała tak:

Jak widzimy na wykresie powyżej, liczba osób, które potrzebują mieszkanie, tak naprawdę praktycznie nie zmieni się w ciągu najbliższych dwudziestu lat…

Zgodnie z prognozą GUS spadnie o około 3% względem 2014 roku (o kilkaset tysięcy osób), czyli jest to relatywnie niewiele. Z około 31 mln osób, które mają powyżej 18 lat, liczba ta spadnie do trochę powyżej 30 mln osób (prognoza GUS z 2007 roku).

Demografia Polski i rynek mieszkaniowy: wnioski

Innymi słowy demografia nie będzie miała pozytywnego wpływu na rynek mieszkaniowy w Polsce, jak było w poprzednich latach (przed 2014 rokiem) ale nie będzie miała też jakiegoś specjalnie negatywnego wpływu w ciągu najbliższych dwudziestu lat.

Oczywiście demografia będzie miała negatywny wpływ na rynek nieruchomości, ale dopiero za kilkadziesiąt lat. Ale nie w ciągu najbliższych dwudziestu…

To bardzo ważne spostrzeżenie.

Ponadto, w kontekście powyższych danych warto zwrócić uwagę, że w ramach Polski, pod względem demograficznym sytuacja też będzie w takim razie ciekawie wyglądała.

Wiadomo, że generalnie jest i pewnie będzie tendencja napływu ludności z mniejszych miejscowości do większych. Szczególnie dużych miast jak Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Poznań itd.

Ale w takim razie, przy powyższej demografii, w ciągu najbliższych dwudziestu lat:

• Małe miejscowości też nie powinny zanotować jakiejś katastrofy na rynku mieszkaniowym. Owszem, będzie w nich zmniejszała się populacja, ale jak pokazują powyższe wykresy, nie będzie to katastrofalne załamanie liczby osób w wieku 18+.
• A w przypadku dużych miast tendencje demograficzne w połączeniu z napływem nowych mieszkańców oznaczają paradoksalnie… popyt netto na mieszkania. Pewnie nie jakiś duży, ale tutaj to już na pewno nie ma co mówić o załamaniu popytu pod względem demografii.

Demografia Polski: podsumowanie

Oczywiście powyższy artykuł dotyczy tylko analizy jednego czynnika jakim jest demografia (ale bardzo ważnego). Kolejne czynniki (oprócz tych które też są już w nagraniu online) opiszę w kolejnych tygodniach.

I co Wy na to :-)? Obiecałem, że będę ciekawie pisał w kolejnych artykułach i chyba ten artykuł to pokazuje? To też pokazuje, aby bardzo, bardzo uważać co się ogląda w mediach czy czyta w internecie. Bo bardzo łatwo wyrobić sobie opinię na jakiś temat na podstawie błędnych a nie daj Boże, bzdurnych artykułów…

Bo przecież każdy może założyć stronę czy bloga i pisać co mu ślina na język przyniesie. A nie daj Boże jak jeszcze ma złe intencje to dopiero może wyrządzić krzywdę. Zresztą nie trzeba daleko szukać. Putin już dawno odkrył siłę internetu… Wystarczy poczytać wiele komentarzy pod najpopularniejszymi portalami z informacjami.