Perspektywy rynku mieszkaniowego

W szczycie boomu na rynku nieruchomości i wzrostu ich cen w 2007 r., wiele słyszało się o ich niedoborze, co miało motywować do ich zakupu… Pojawiło się nawet sławne brakujące „2 mln mieszkań”. Tymczasem pojawiły się ciekawe cyfry z GUS, które wskazują, że w Polsce jest ponad 100 tys. więcej mieszkań niż gospodarstw domowych! Dodając do tego cyfry z polskiego tsunami demograficznego dla osób do czterdziestu lat, perspektywy rynku mieszkaniowego nie wyglądają kolorowo…

Perspektywy rynku mieszkaniowego: spis powszechny 2011

Według danych GUS sprzed dwóch dni  w Polsce mamy nadwyżkę mieszkań nad liczbą gospodarstw domowych:

W dłuższym terminie mamy efekt tsunami demograficznego: 

Zdecydowaną większość kredytów hipotecznych oraz popytu na rynku mieszkaniowym stanowią osoby do czterdziestu lat. A tych w kolejnych latach  ubędzie kilkadziesiąt procent...

Perspektywy rynku mieszkaniowego: zmiana w procentach liczby osób

W danym wieku pomiędzy 2012 a jaka będzie w 2035 r.

Więcej na temat tsunami demograficznego w Polsce i jego wpływu na gospodarkę, państwo, biznes i nasze codzienne życie pisałem tutaj: Potęga demografii cz.1: Jak bardzo zmieni się Polska w ciągu zaledwie 20 lat?

Perspektywy rynku mieszkaniowego: liczba mieszkań i gospodarstw

Liczba mieszkań w Polsce 13 700 tys. :

Cyt. „Według spisu powszechnego przeprowadzonego w 2011 roku stan zasobów mieszkaniowych w Polsce wyniósł 13,7 mln mieszkań”.

• źródło str. 27 PDF: GUS liczba mieszkań w Polsce w 2011 roku 
• GUS: http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/lu_nps2011_wyniki_nsp2011_22032012.pdf

Liczba gospodarstw domowych w Polsce 13 572 tys. :

Cyt. „W końcu marca 2011 r. w Polsce istniało 13572 tys. gospodarstw domowych” 

• źródło: str. 1. PDF: Gus liczba gospodarstw domowych spis 2011 
• link do GUS:  http://www.stat.gov.pl/gus/5840_13879_PLK_HTML.htm

Dlaczego cyfry ze spisu powszechnego w Polsce z 2011 r. tak bardzo różnią się od tego, o czym wszyscy mówili przez ostatnie 10 lat?

Historyczne prognozy na temat liczby gospodarstw domowych i liczby mieszkań zostały „rozjechane” przez następujące czynniki: popyt i podaż.

Perspektywy rynku mieszkaniowego: popyt i podaż 

Popyt: liczba gospodarstw domowych

1. Sporo osób wyjechało za granicę więc nie stworzyło gospodarstwa domowego w Polsce.

2. Błędnie zakładano spadek przeciętnej liczby osób w gospodarstwie domowym. Raport GUS podaje, że w latach 2002-2011 tylko nieznacznemu zmniejszeniu uległa średnia liczba osób w gospodarstwie domowym –  do poziomu 2,82 w 2011 r. W 2002 r. średnia wyniosła 2,84 osoby., źródło raport o liczbie gospodarstw str. 1 na dole strony.

Spadek liczby osób w gospodarstwie nie nastąpił, ponieważ wielu Polaków zamiast mieszkać samemu w Polsce po prostu wyjeżdża za pracą za granicę. Jest to efekt niskich zarobków w Polsce, braku zobowiązań, tanich linii lotniczych i dobrej znajomości języków obcych. Myślę, że w kolejnych latach również tutaj nie nastąpi drastyczna zmiana tej tendencji.

Podaż: liczba mieszkań

1. Tyle mówiono w mediach na temat niedoboru mieszkań, że w efekcie bardzo wiele osób i firm rozpoczęło taką działalność biznesową. Bariery wejścia są bardzo niskie biorąc pod uwagę Pięć sił Portera: Analiza fundamentalna sektora: Analiza “pięciu sił” M.E. Portera (znana też jako “analiza pięcioczynnikowa” lub “analiza pięciu sił”) cz.1 . W efekcie bardzo szybko powstało wiele nowych mieszkań i domów.

2. Rozpowszechnił się na dużą skalę model „dochodu pasywnego”, który jest promowany przez Kiyosakiego. O jego książce pisałem tutaj: Inwestowanie na giełdzie a książka “Kwadrant przepływu pieniędzy” czyli lepiej być pracownikiem, samo zatrudnionym, właścicielem biznesu czy inwestorem?. Bardzo wiele osób kupiło mieszkania albo w celu wynajmu albo w celu spekulacyjnym pod długoterminowy wzrost ceny.

Perspektywy rynku mieszkaniowego: podsumowanie

Co dzieje się w biznesie i na giełdzie, jeżeli wiele osób zaczyna myśleć stadnie tak samo ?

W efekcie powyższych czynników w Polsce mamy nadwyżkę liczby mieszkań nad liczbą gospodarstw domowych. Dodatkowo tsunami demograficzne będzie negatywnie oddziaływało na rynek mieszkań. Szczególnie biznes najmu mieszkań ucierpi, bo wynajmującymi są głównie osoby młode.

Oczywiście powyższa analiza dotyczy skali makro. W przypadku analizowania konkretnego przypadku warto wziąć też pod uwagę specyficzne czynniki, jak na przykład opisano w tym przewodniku: Jak kupić mieszkanie – przewodnik krok po kroku